ΑΚΙΝΗΤΑ: Η «πράσινη» ταυτότητα φέρνει ανατροπές στην αγορά

Μια μεγάλη αλλαγή στην αγορά ακινήτων έφερε το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο εκδίδουν ύστερα από έλεγχο οι πιστοποιημένοι ενεργειακοί επιθεωρητές. Στη συντριπτική τους πλειονότητα οι αγοραπωλησίες ακινήτων και οι ενοικιάσεις πρέπει να συνοδεύονται από το συγκεκριμένο πιστοποιητικό, το οποίο δίνει την ενεργειακή εικόνα του κτιρίου και τις εργασίες που πρέπει να γίνουν, ώστε να έχει τη λιγότερη δυνατή ενεργειακή σπατάλη...

Το μέτρο που ξεκίνησε από πέρυσι έχει πολλά θετικά σημεία που πρέπει να εκμεταλλευτούν οι Ελληνες, αφενός για να βοηθήσουν στην εξοικονόμηση ενέργειας κι αφετέρου για να προσθέσουν υπεραξία στην περιουσία τους. Ο μεγάλος κίνδυνος που υπάρχει, ειδικά την περίοδο αυτή που δεν περισσεύουν χρήματα για εργασίες αποκατάστασης, είναι να δημιουργηθούν ακίνητα δύο ταχυτήτων. Από τη μία τα κτίρια εκείνα που κατατάσσονται σε υψηλές βαθμίδες και θεωρητικά μπορούν να πουληθούν ή να ενοικιαστούν ακριβότερα και αυτά που έχουν κακή «πράσινη» ταυτότητα και κινδυνεύουν να απαξιωθούν, εφόσον οι ιδιοκτήτες δεν προχωρήσουν στα απαραίτητα... μερεμέτια. Ο κίνδυνος της απαξίωσης και μείωσης των τιμών αφορά μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος της χώρας, καθώς, σύμφωνα με στοιχεία παλιότερης έρευνας:

• Το κτιριακό απόθεμα της χώρας ανέρχεται σε 4,5 εκατ. οικιστικές μονάδες. Μέχρι το 2000 έχουν κατασκευαστεί περίπου 3,9 εκατ. ακίνητα.
• Πριν από το 1980 έχει κτιστεί το 69% του κτιριακού αποθέματος της χώρας.
• Πριν από το 1945 κατασκευάστηκαν περίπου 600.000 οικιστικές μονάδες, την περίοδο 1946 - 1980 κατασκευάστηκαν 2.164.072 και την περίοδο 1981 - 2000 έγιναν 1.220.755 οικιστικές μονάδες.
• Το 1980 είναι κρίσιμη χρονιά, καθώς τότε τέθηκε σε ισχύ ο νέος θερμομονωτικός κανονισμός. Σύμφωνα με εκτιμήσεις του υπ. Ανάπτυξης, μόλις το 30% των κατοικιών είναι κατάλληλα μονωμένα.
• Σε ένα σύνολο 4,5 εκατ. οικιστικών μονάδων λειτουργούν περίπου 2 έως 2,5 εκατ. συστήματα θέρμανσης λέβητα - καυστήρα και θα πρέπει να αντικαθίστανται ετησίως 120.000 καυστήρες και 60.000 λέβητες. Επίσης, σε ένα σύνολο 2 εκατ. ηλιακών συλλεκτών νερού, θα πρέπει 120.000 να αντικαθίστανται ετησίως. Aυτά τα στοιχεία δείχνουν ότι το μεγαλύτερο μέρος των κτιρίων σε μια ενεργειακή επιθεώρηση θα καταταγούν στις χαμηλές βαθμίδες του πιστοποιητικού (σ.σ.: οι βαθμίδες είναι 9 από Α μέχρι Η). Επομένως, θεωρητικά υπολείπονται των ακινήτων που έχουν καλή ενεργειακή συμπεριφορά και στο μέλλον θα χάνουν μεγάλο μέρος της αξίας τους. Για τον λόγο αυτό οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκφράζουν φόβους ότι δημιουργείται μια «μαύρη» λίστα με τα σπάταλα κτίρια τα οποία ανέρχονται σε χιλιάδες. Σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, τα επόμενα χρόνια αναμένεται να πέσουν δραματικά οι αξίες πώλησης και τα ενοίκια σε ακίνητα που παίρνουν βαθμό... κάτω από τη βάση από τους επιθεωρητές. Σταδιακά δε, τα πιο παλιά θα απαξιωθούν τόσο πολύ που τελικά θα αποσυρθούν από την αγορά.

Υποχρεωτικό
Σε κάθε περίπτωση, το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι πλέον υποχρεωτικό τόσο για τις πωλήσεις όσο και για τις μισθώσεις των ακινήτων άνω των 50 τ.μ. Συγκεκριμένα απαιτείται ΠΕΑ με το πέρας της κατασκευής κάθε νέου ή ριζικά ανακαινιζόμενου κτιρίου.

Για τα υφιστάμενα κτίρια:

Αρκετές κατασκευαστικές εταιρείες, αλλά και μεμονωμένοι ιδιώτες έχουν ήδη ξεκινήσει να φτιάχνουν ακίνητα που τηρούν τις προδιαγραφές μιας καλής ενεργειακής συμπεριφοράς.

• Από 9/1/2011: για κάθε πώληση-αγορά ενιαίου κτιρίου και πώληση-αγορά τμήματος κτιρίου (π.χ. διαμέρισμα), καθώς και ενοικίαση, αλλά μόνο στην περίπτωση ενιαίου κτιρίου.
• Από 9/1/2012: για την ενοικίαση τμήματος κτιρίου για κατοικία (π.χ. διαμέρισμα) και για επαγγελματική στέγη.
• Η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική και για την ένταξη κτιρίων κατοικίας στο πρόγραμμα «Εξοικονόμηση Κατ' Οίκον».

Με τα ισχύοντα τώρα, το κόστος έκδοσης ΠEA είναι:

• Για επιθεώρηση ολόκληρης πολυκατοικίας 1 ευρώ ανά τετραγωνικό, με ελάχιστο κόστος 200 ευρώ.
• Για διαμερίσματα 2 ευρώ ανά τ.μ., ελάχιστο κόστος 150 ευρώ.
• Για μονοκατοικίες 1,5 ευρώ ανά τ.μ., ελάχιστο κόστος 200 ευρώ.
• Για τις λοιπές χρήσεις κτιρίων (εκτός κατοικίας) οι αμοιβές είναι 2,5 ευρώ ανά τ.μ. για επιφάνεια έως 1.000 τ.μ. (ελάχιστο κόστος 300 ευρώ) και 1,5 ευρώ ανά τ.μ. για τα επιπλέον τετραγωνικά, άνω των 1.000.

Από το ενεργειακό πιστοποιητικό εξαιρούνται:

1. Νέες μισθώσεις κτισμάτων (κατοι-κιών-επαγγ/κών) συνολικής επιφα-νείας κάτω των 50 τ.μ.
2. Παρατάσεις παλαιών μισθώσεων με τον ίδιο υφιστάμενο μισθωτή.
3. Τροποποιήσεις όρων υφισταμένων μισθώσεων (π.χ. μειώσεις καταβαλλομένων μισθωμάτων).
4. Μισθώσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.
5. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που στεγάζουν βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια, παρασκευαστήρια, υπηρεσίες με σημαντικό ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό.
6. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που χρησιμοποιούνται για αποθήκευση αγαθών, φύλαξη αντικειμένων ή στέγαση ζώων.
7. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων για στάθμευση αυτοκινήτων, δικύκλων ή τρικύκλων, πρατήρια υγρών καυσίμων και πλυντήρια αυτοκινήτων.

Η αγορά ακινήτων, πάντως, παρά τη μεγάλη κρίση που υπάρχει, προσπαθεί να προσαρμοστεί στο μέλλον που έρχεται με ταχύτητα. Αρκετές κατασκευαστικές εταιρείες, αλλά και μεμονωμένοι ιδιώτες ξεκινούν να φτιάχνουν ακίνητα που τηρούν τις προδιαγραφές μιας καλής ενεργειακής συμπεριφοράς. Υπάρχουν ήδη πολλά συγκροτήματα κατοικιών και γραφείων φτιαγμένα με βιοκλιματική αρχιτεκτονική που χρησιμοποιούν όλα τα συστήματα που απαιτούνται για να γίνει άριστη η ενεργειακή τους απόδοση.

Τα υλικά
Εκτός από τον προσανατολισμό του ακινήτου που έχει ιδιαίτερη σημασία για την ψύξη και θέρμανση με φυσικό τρόπο, επιλέγονται υλικά και τεχνικές εντελώς διαφορετικές από τις συμβατικές. Για παράδειγμα, τοποθετούνται σκίαστρα, σε ακάλυπτους χώρους, γίνεται εγκατάσταση λεβήτων που καίνε πολύ λιγότερο πετρέλαιο ή χρησιμοποιούνται εξαρχής άλλα καύσιμα (π.χ. pellets). Επίσης, δίνεται προσοχή στα κουφώματα και τους υαλοπίνακες, ώστε να μη γίνεται σπατάλη ενέργειας, καθώς και στις μονώσεις, ενώ υπάρχουν κυρίως παραθεριστικά συγκροτήματα που έχουν αρχίσει να χρησιμοποιούν τη γεωθερμία. Τέλος, πολλοί ιδιοκτήτες που κτίζουν ακίνητα τοποθετούν φωτοβολταϊκά πάνελ, ενεργειακά τζάκια ή συστήματα ανακύκλωσης του νερού κ.λπ. Σε κάθε περίπτωση, η κατασκευή ενός «πράσινου» σπιτιού ή επαγγελματικού χώρου έχει μεγαλύτερο κόστος, το οποίο, όμως, αποσβένεται με δύο τρόπους: Ο πρώτος είναι η μικρότερη σπατάλη ενέργειας και ο δεύτερος ότι η αξία του ακινήτου στην αγορά είναι πολύ μεγαλύτερη.

Β.Σ. ΚΑΝΕΛΛΗΣ

ethnos gr